L’achat en viager est une forme d’investissement permettant d’acquérir un bien immobilier. Le viager concerne particulièrement les personnes âgées n’ayant pas d’héritiers ou ne souhaitant pas transmettre leurs biens à leurs descendants. De cette manière, il pourra bénéficier de revenus supplémentaires sans avoir à céder son bien immobilier. Pour l’acquéreur, acheter en viager permet aussi de profiter davantage fiscaux non négligeables. Ainsi, le viager est tout à fait profitable aussi bien pour le vendeur que l’acheteur.
Principe du viager immobilier
Le viager est un procédé qui consiste à acquérir un bien immobilier sans pouvoir l’occuper immédiatement. En général, le bien vendu appartient à un sénior. Dans cette forme d’investissement, l'acquéreur accepte de verser une somme régulièrement au crédirentier (vendeur) jusqu’à la mort du vendeur.
Le débirentier devient le propriétaire du bien dès la signature du contrat. Les taxes foncières et les grosses réparations seront aussitôt à sa charge. Cependant, celui-ci ne pourra récupérer le logement qu’après le décès du crédirentier ou que ce dernier parte en maison de retraite.
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Le viager libre
Cette forme de viager est peu courante et elle ne représente qu’un faible pourcentage de l’achat en viager. Les logements vendus en viager libre ne constituent pas souvent la résidence principale du vendeur. C’est pourquoi l’acheteur peut l’occuper immédiatement ou le mettre en location. Cependant, en viager libre, la rente viagère est généralement élevée.
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Le viager occupé
En viager occupé, le senior peut occuper le logement jusqu’à son décès ou son transfert dans une maison de retraite. Dans ce cas, il va percevoir un capital initial ou bouquet ainsi qu’une rente indexée.
L’achat en viager, possibilité d’investissement avec un faible apport
Le principal avantage d’achat en viager est que cette solution permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir besoin de recourir à un prêt. De plus, en engageant un crédit vendeur avec l’individu qui cède son bien en viager, l’acheteur pourra échapper aux intérêts d’un crédit immobilier de la banque.
Même avec un faible apport, un investisseur peut facilement devenir propriétaire grâce à l’achat en viager. Il faut savoir qu’avec cette forme d’investissement, l’apport initial ne dépasse pas 30% de la valeur marchande du logement. D’ailleurs, lors de la signature de l’acte de vente auprès du notaire, l’acheteur ne paie qu’une somme au comptant. Ensuite, il versera sur une période fixe une mensualité au crédirentier.
Investir en viager libre ou occupé permet également à l’acheteur de profiter d’une rentabilité élevée. Il a été constaté qu’un investissement en viager apporte une rentabilité annuelle de 6 à 8% pour les logements situés à Paris. Cette forte rentabilité s’explique surtout par l’absence d’intérêts sur le crédit vendeur.
Le viager pour profiter d’un cadre fiscal favorable
Lors d’un achat en viager, les frais du notaire sont réduits. À savoir que ces frais du notaire sont calculés sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur vénale. Le viager permet aussi de diversifier son patrimoine immobilier tout en profitant d’un cadre fiscal favorable. En effet, lors d’un achat en viager il n’y a pas de fiscalisation du droit d’usage et d’habitation comme le bien n’est pas encore occupé par le nouveau propriétaire.
L’acheteur en viager est aussi garanti de non fiscalisation des loyers théoriques. Ceci, quelle que soit la manière dont évolue le cadre fiscal. Pour un achat en viager occupé, l’acquéreur n’a pas d’impôts à payer comme la vente ne génère aucun revenu foncier à déclarer.
En achetant en viager, l’investisseur peut réaliser une bonne affaire. Sachant que la rente viagère est soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, le viager peut présenter l’avantage d’acquérir le bien à un prix largement inférieur à sa valeur réelle.